【编者按】

　　韩国楼市再掀惊涛骇浪！首尔全域联手京畿道12区被划为“过热投机区”，贷款紧箍咒瞬间收紧。这场政策风暴背后，是汉江沿岸房价失控蔓延的焦虑，更是全球降息预期与供需失衡交织的复杂棋局。国土部长金允德直言“政府正先发制人”，但市场真的会乖乖就范吗？从贷款比例硬性压缩到土地交易审批加锁，从跨境资金溯源到税务稽查重拳，一套组合拳直指投机七寸。当841名警官组建不动产犯罪稽查组，当未成年人购房背后迷雾被层层揭开，这场楼市博弈已超越常规调控，演变为资本流向的生死狙击。三度出手的李在明政府，能否按住疯狂跳动的房价脉搏？

　　首尔全域+京畿道12区被划为投机过热区！贷款闸门猛然收紧

　　韩国政府周三宣布将首尔全境及京畿道12个区域划定为过热投机区，同步收紧住房贷款规则，以遏制首都圈持续飙升的房价。

　　“随着全球降息预期升温及供需失衡加剧，房地产市场不稳定态势已从汉江沿岸向外蔓延，”国土交通部长官金允德在首尔举行的部长级会议上强调，“政府正采取先发制人措施抑制市场波动，引导资金投向更具生产力的领域。”财政部部长具润哲等多部门官员共同与会。

　　自周四起，首尔25个自治区将全面适用更严格的贷款限制，包括首套购房者贷款价值比上限降至40%，多套持有者禁止新增房贷。京畿道南部果川、光明等12个区域同步纳入监管名单。

　　为彻底打击投机行为，上述区域自下周一起至2026年底将被指定为土地交易许可区，房产交易需经前置审批，业主需实际居住满两年。该规定不仅适用于公寓小区，更覆盖包含公寓的住宅集群。

　　抵押贷款额度同步缩水：15亿韩元以下房产限贷6亿韩元，15-25亿韩元区间限贷4亿，超过25亿韩元则骤降至2亿韩元。

　　政府同步强化非法交易整治，明年将在国务总理室下设不动产犯罪监察机构，国土部牵头的专项检查组将在年底前开展集中稽查。税务机关已启动针对公寓赠与避税的调查，并设立专项举报中心，重点核查汉江沿岸高端住宅及资金来源不明的外籍、未成年人交易。警方本月将部署841名警力组建不动产犯罪侦察队。

　　后续改革已在酝酿中，政府正研究调整财产税、交易税等税收方案，为过热区域降温。

　　这是李在明政府继6月27日信贷紧缩、9月7日供应扩容后的第三轮调控。虽然前期措施曾使首尔公寓周涨幅在六七月份收窄，但9月涨幅已从8月底的0.08%反弹至0.27%，市场担忧情绪正转向未监管区域。